El Gobierno Nacional reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles con el objetivo de “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.
La Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y de Justicia dispone que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontales, conjuntos inmobiliarios o subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
Con esta modalidad, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. “Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto”, indicaron desde el Gobierno.
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Con respecto a la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles afectados a futuros desarrollos urbanos, subdivisiones o propiedad horizontal, la hipoteca puede celebrarse desde el inicio del proyecto o al momento en que se escrituren las unidades.
Las garantías hipotecarias podrán dividirse luego para aplicarse individualmente a cada unidad o lote.
El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria explicó que se toma una hipoteca global sobre el terreno y a medida que avanza la obra, esa deuda se divide entre las unidades individuales (departamentos, PH, lotes) y cada comprador puede asumir su parte (su mini crédito) o cancelarla al escriturar.
“En criollo, es el constructor quien pide un crédito para empezar a construir algo enorme, que no se puede dividir todavía, pero a medida que avanza empieza a dividirse y cada partecita va a ser la garantía hipotecaria de un comprador, de otro deudor”.
“Para el desarrollador, significa que debe menos y va vendiendo. Y tiene que poner menos capital propio o de inversores. Para el comprador, permite comprar con crédito hipotecario algo desde antes de estar terminado”, agregó el economista.
Para González Rouco, “la clave es que los bancos quieran ofrecer esta línea de crédito, que sea atractiva para desarrolladores y que sea accesible para compradores. No va a pasar mañana, pero ya es una posibilidad”.
Requisitos a presentar en la escritura
Plano de mensura del inmueble afectado
Constancia de estado de ocupación del inmueble afectado
Copia del proyecto urbanístico o plano del proyecto de la obra y/o plano de subdivisión respectivo, acompañado por la constancia de la apertura del expediente respectivo ante la misma autoridad competente
Informe de deuda por impuestos, tasas o contribuciones del inmueble afectado.
Certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral correspondiente para determinar las condiciones de dominio del inmueble y sus restricciones o medidas cautelares
Datos del registro público o de la entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV)
Unidades futuras
Para el registro de boletos de compra/venta se requiere:
Estado de ocupación del inmueble
Informe de deuda por impuestos, tasas o contribuciones previstos en la normativa local
Certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral correspondiente
Datos del registro público o la entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) a cargo del registro
LM/EM